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Modelo de contrato de locação residencial
Contrato de aluguel residencial conforme a Lei do Inquilinato, com reajuste anual, encargos, garantia, vistoria, benfeitorias e multa proporcional.
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Full template text
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
LOCADOR: Company name, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº Company tax ID.
LOCATÁRIO: Other party’s name, inscrito(a) no CPF sob o nº Other party’s tax ID.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente contrato de locação residencial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pela Lei nº 8.245/1991.
Cláusula 1ª — Do imóvel
O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado em Property address.
Cláusula 2ª — Da finalidade
O imóvel destina-se exclusivamente à residência do LOCATÁRIO e de sua família, sendo vedada a alteração dessa finalidade sem consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.
Cláusula 3ª — Do prazo
A locação vigorará pelo prazo de Term, com início em Start date. Findo o prazo, aplicam-se as regras dos arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991, conforme a duração ajustada.
Cláusula 4ª — Do aluguel
O aluguel mensal é de Rent amount, a ser pago até o dia Payment day de cada mês, por boleto, Pix ou depósito na conta indicada pelo LOCADOR, servindo o comprovante de pagamento como recibo.
Cláusula 5ª — Do reajuste
O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, contados do início da locação, pela variação acumulada do Adjustment index no período. Na extinção desse índice, será adotado o que oficialmente o substituir.
Cláusula 6ª — Dos encargos
Além do aluguel, cabe ao LOCATÁRIO pagar, nos respectivos vencimentos: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e as taxas que incidam sobre o imóvel, conforme autoriza o art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991; as despesas ordinárias de condomínio, se houver; e as despesas de consumo de água, esgoto, energia elétrica, gás, telefone e internet. As despesas extraordinárias de condomínio cabem ao LOCADOR.
Cláusula 7ª — Da garantia
Em garantia das obrigações deste contrato, fica ajustada a seguinte modalidade, dentre as previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/1991: Guarantee.
É vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, nos termos do parágrafo único do art. 37 da mesma lei.
Cláusula 8ª — Da vistoria
O imóvel é entregue no estado descrito no laudo de vistoria inicial, assinado pelas partes, que integra este contrato. Ao final da locação, o LOCATÁRIO restituirá o imóvel no mesmo estado, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, mediante vistoria final. O LOCATÁRIO permitirá a vistoria do imóvel pelo LOCADOR ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.
Cláusula 9ª — Das benfeitorias
Qualquer benfeitoria ou modificação no imóvel depende de autorização prévia e por escrito do LOCADOR, salvo as necessárias e urgentes, que deverão ser comunicadas de imediato. Conforme permite o art. 35 da Lei nº 8.245/1991, as benfeitorias realizadas não serão indenizáveis nem darão direito de retenção, incorporando-se ao imóvel, salvo ajuste diverso por escrito. As benfeitorias voluptuárias poderão ser retiradas pelo LOCATÁRIO ao final da locação, desde que sem dano ao imóvel.
Cláusula 10ª — Da devolução antecipada
Durante o prazo ajustado, o LOCADOR não poderá reaver o imóvel, salvo nas hipóteses legais. O LOCATÁRIO poderá devolvê-lo antes do término do prazo, pagando multa equivalente a Early termination fine (in rents) aluguéis vigentes, reduzida proporcionalmente ao período de contrato já cumprido, nos termos do art. 4º da Lei nº 8.245/1991.
O LOCATÁRIO ficará dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em localidade diversa da do início do contrato, desde que notifique o LOCADOR por escrito com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.
Cláusula 11ª — Da mora
O atraso no pagamento do aluguel ou dos encargos sujeitará o LOCATÁRIO a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor devido, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice de reajuste deste contrato, sem prejuízo da ação de despejo por falta de pagamento.
Cláusula 12ª — Da cessão e da sublocação
São vedados a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991.
Cláusula 13ª — Das obrigações gerais
O LOCATÁRIO se obriga a usar o imóvel com cuidado, respeitar a convenção e o regimento interno do condomínio, se houver, comunicar ao LOCADOR qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba e entregar-lhe os documentos de cobrança de tributos e encargos que receber. O LOCADOR se obriga a entregar o imóvel em condições de uso, garantir o seu uso pacífico e responder pelos vícios anteriores à locação.
Cláusula 14ª — Da proteção de dados
As partes tratarão os dados pessoais envolvidos neste contrato apenas para sua execução e para o cumprimento de obrigações legais, em conformidade com a Lei nº 13.709/2018 (LGPD).
Cláusula 15ª — Da assinatura eletrônica e do foro
As partes reconhecem a validade das assinaturas eletrônicas e digitais deste instrumento (MP nº 2.200-2/2001 e Lei nº 14.063/2020) e elegem o foro da comarca de situação do imóvel, nos termos do art. 58, II, da Lei nº 8.245/1991.
Company city, Date in full.
The highlighted fields become a form in Kori Docs. In the PDF, they appear as lines to fill in by hand.
Quando usar este modelo
Use este contrato para alugar casa ou apartamento para fins de moradia. Ele atende proprietários que administram os próprios imóveis e imobiliárias que firmam o contrato em nome do locador, e segue a Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
O modelo não serve para locação comercial, por temporada ou de imóveis públicos, que têm regras próprias.
O que o modelo já traz
- Qualificação do locador e do locatário.
- Identificação do imóvel e finalidade exclusivamente residencial.
- Prazo e data de início, com remissão às regras de fim do prazo dos arts. 46 e 47 da lei.
- Aluguel, dia de vencimento e meios de pagamento.
- Reajuste a cada 12 meses pelo índice escolhido.
- Encargos: IPTU e taxas por conta do locatário, como permite o art. 22, VIII, despesas ordinárias de condomínio e consumo. As despesas extraordinárias de condomínio ficam com o locador.
- Garantia em uma das modalidades do art. 37, com a vedação de garantia dupla.
- Vistoria inicial e final, e direito de vistoria pelo locador com aviso.
- Benfeitorias dependentes de autorização e não indenizáveis, como permite o art. 35.
- Multa por devolução antecipada proporcional ao tempo cumprido (art. 4º) e dispensa em caso de transferência pelo empregador.
- Multa de 10% e juros de 1% ao mês por atraso.
- Vedação de cessão, sublocação e empréstimo sem consentimento escrito (art. 13).
- LGPD, assinatura eletrônica e foro do local do imóvel (art. 58, II).
O que você precisa preencher
- Nome e CPF do locatário.
- Endereço completo do imóvel, com unidade, bloco e vaga de garagem, se houver.
- Prazo da locação, por exemplo "30 meses".
- Data de início.
- Valor do aluguel e dia do vencimento.
- Índice de reajuste, como IPCA ou IGP-M.
- Garantia: a modalidade e seus dados. Para caução, o valor e a conta. Para fiança, o nome e o CPF do fiador. Para seguro, a seguradora e a apólice.
- Quantidade de aluguéis da multa por devolução antecipada, comumente 3.
Cuidados antes de assinar
Prazo de 30 meses ou mais. Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina ao fim do prazo, e o locador pode retomar o imóvel sem justificar (art. 46). Com prazo menor, o contrato se prorroga por prazo indeterminado e a retomada fica restrita às hipóteses do art. 47.
Uma só garantia. A lei proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança (art. 38, § 2º).
Aluguel antecipado. O locador não pode exigir o aluguel adiantado, salvo nas exceções legais, como na locação sem garantia (art. 20 e art. 42).
Reajuste anual. Reajuste com periodicidade inferior a um ano é nulo (Lei nº 10.192/2001, art. 2º, § 1º). Com a plataforma Kori Docs, você pode acompanhar a data-base de reajuste de cada contrato.
Faça a vistoria por escrito. O laudo de vistoria com fotos, assinado pelas duas partes, é a principal prova do estado do imóvel. Envie o laudo junto com o contrato para assinatura.
Cláusulas que a lei anula. São nulas as cláusulas que contrariem os objetivos da Lei do Inquilinato (art. 45). Não tente afastar direitos como a prorrogação do art. 47.
Perguntas frequentes
O inquilino pode sair antes do fim do contrato?
Sim, pagando a multa combinada, proporcional ao tempo que falta. Se a mudança decorrer de transferência pelo empregador para outra cidade, ele fica dispensado da multa, desde que avise por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Quem paga o IPTU e o condomínio?
Pela lei, impostos e taxas cabem ao locador, salvo disposição expressa em contrário. Este modelo transfere o IPTU ao locatário. As despesas ordinárias de condomínio são do locatário, e as extraordinárias, como obras estruturais, do locador.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
Não. Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel, salvo nas hipóteses legais, como falta de pagamento ou infração contratual.
Modelo de referência. Revise com um advogado antes de usar em casos específicos.
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