Rescisão do contrato de aluguel e multa proporcional

Quando o inquilino avisa que vai sair antes do fim do contrato, a primeira pergunta do proprietário é quanto ele vai receber de multa. A resposta está em um único artigo da Lei do Inquilinato, mas a aplicação gera dúvidas todos os meses: se a multa é integral, como fazer a proporção, o que muda quando o contrato já está por prazo indeterminado e quando o inquilino fica dispensado de pagar.

O que diz o art. 4º da Lei 8.245/91

O art. 4º tem duas regras, uma para cada parte.

Para o locador: durante o prazo estipulado para a duração do contrato, ele não pode reaver o imóvel alugado. As exceções são as hipóteses do art. 9º, como mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos e reparações urgentes determinadas pelo poder público.

Para o locatário: ele pode devolver o imóvel antes do prazo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta dela, a que for judicialmente estipulada.

A palavra-chave é "proporcional". A multa prevista no contrato é o teto para uma saída logo no início. Quanto mais tempo do contrato o inquilino já cumpriu, menor a multa.

Como calcular a multa proporcional

A forma usual de cálculo é:

Multa devida = multa contratual × meses que faltam ÷ prazo total do contrato

Exemplo

• Aluguel: R$ 2.500,00.
• Multa contratual: 3 aluguéis, ou R$ 7.500,00.
• Prazo do contrato: 30 meses.
• Devolução do imóvel ao fim do 18º mês.

Meses que faltam: 30 − 18 = 12.

Multa devida: R$ 7.500,00 × 12 ÷ 30 = R$ 3.000,00.

O inquilino cumpriu 60% do contrato e paga 40% da multa. Se tivesse saído ao fim do 6º mês, com 24 meses restantes, pagaria R$ 6.000,00. Ao fim do 27º mês, R$ 750,00.

Proporção por dias

Quando a devolução acontece no meio do mês, é possível fazer a proporção por dias em vez de meses completos. Num contrato de 30 meses, que tem cerca de 913 dias, a conta passa a ser multa × dias restantes ÷ dias totais. O contrato pode definir qual critério será usado. Se não definir, a proporção por dias é a mais precisa e a mais difícil de contestar.

A calculadora de multa por rescisão de aluguel faz a conta pelos dois critérios, a partir das datas de início, fim e devolução.

Sobre o que incide a multa

A multa é calculada sobre o valor previsto no contrato, em geral expresso em número de aluguéis. Se o contrato diz "três aluguéis vigentes", usa-se o aluguel da data da rescisão, já reajustado. Encargos como condomínio e IPTU não entram na base, salvo previsão expressa. Os aluguéis e encargos até a data da efetiva entrega das chaves continuam devidos à parte.

A dispensa por transferência do empregador

O parágrafo único do art. 4º dispensa o locatário da multa quando a devolução decorre de transferência, pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa daquela do início do contrato. Para isso, o locatário deve notificar o locador por escrito com, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Três pontos costumam gerar discussão:

1. A transferência deve ser determinada pelo empregador. Pedido de demissão, novo emprego em outra cidade por iniciativa própria ou mudança voluntária não se enquadram na literalidade do dispositivo.
2. A localidade precisa ser diversa daquela do início do contrato. Mudança de unidade dentro da mesma cidade não se enquadra.
3. A notificação escrita com trinta dias é requisito. Sem ela, a dispensa pode ser negada.

Na prática, a imobiliária deve pedir ao inquilino um documento do empregador que comprove a transferência e guardar a notificação junto ao contrato.

Contrato por prazo indeterminado

Terminado o prazo do contrato sem renovação formal, e com o inquilino no imóvel, a locação segue por prazo indeterminado. Nesse caso não há mais multa por devolução antecipada, porque não há prazo a cumprir.

O art. 6º permite ao locatário denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Na falta do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes na data da resilição.

O que o contrato pode e não pode prever

A cobrança dos aluguéis restantes como multa só tem previsão legal na locação sob encomenda, o chamado built to suit. O art. 54-A, § 2º, permite nesse tipo de contrato que a multa por denúncia antecipada chegue à soma dos aluguéis a receber até o termo final. Fora dessa hipótese, vale a proporcionalidade do art. 4º.

Contratos com multa de três aluguéis são os mais comuns no mercado residencial. Não há um limite numérico na lei, mas uma multa muito alta pode ser reduzida judicialmente com base na regra do art. 413 do Código Civil, que manda reduzir a penalidade manifestamente excessiva.

Checklist da rescisão antecipada

• Confira se o contrato ainda está dentro do prazo ou já é por prazo indeterminado.
• Verifique se há pedido de dispensa por transferência e se a notificação de 30 dias foi feita.
• Calcule a multa proporcional pelo critério do contrato.
• Some aluguéis e encargos até a entrega das chaves.
• Faça a vistoria de saída e compare com a vistoria de entrada.
• Formalize a rescisão em termo assinado pelas partes, com valores e quitação.

O termo de rescisão pode seguir o modelo de distrato, adaptado à locação, e ser assinado eletronicamente pelo locador, pelo inquilino e pelos fiadores sem que ninguém precise ir à imobiliária. No Kori Docs, o termo assinado e a cobrança da multa por boleto ou Pix ficam vinculados ao mesmo contrato. Mais recursos para a rotina de locação estão na página para imobiliárias.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado.