Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M ou IPCA

Todo mês uma parte da carteira de qualquer imobiliária faz aniversário, e cada contrato precisa de um novo valor de aluguel. A conta parece simples, mas três erros se repetem: somar as taxas mensais em vez de multiplicá-las, usar a janela de meses errada e não saber o que fazer quando o índice vem negativo. Este guia mostra a conta completa e as regras que a sustentam.

O que a lei permite

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) deixa a convenção do aluguel livre, com duas proibições no art. 17: o valor não pode ser estipulado em moeda estrangeira nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. O art. 18 autoriza as partes a fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e a inserir ou modificar a cláusula de reajuste.

A periodicidade vem de outra lei. A Lei 10.192/2001, no art. 2º, admite reajuste por índices de preços nos contratos com prazo igual ou superior a um ano e declara nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano (§ 1º). Por isso o reajuste do aluguel é anual, contado da data de início do contrato ou do último reajuste.

Reajuste e revisão são coisas diferentes. O reajuste aplica o índice previsto no contrato. A revisão judicial do art. 19 da Lei 8.245/91, cabível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, ajusta o aluguel ao preço de mercado quando não há consenso.

IGP-M e IPCA: o que cada um mede

O IGP-M foi por décadas o padrão dos contratos de locação. Como ele carrega preços de atacado e câmbio, já teve anos de variação muito acima da inflação ao consumidor e anos de variação negativa. O IPCA costuma oscilar menos e acompanha mais de perto o custo de vida do inquilino. Muitas imobiliárias passaram a usar o IPCA em contratos novos por esse motivo, e alguns contratos antigos foram aditados para trocar o índice, o que o art. 18 permite por acordo.

Passo a passo do cálculo

1. Identifique a janela de 12 meses

O índice acumulado corresponde aos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Para um contrato que faz aniversário em novembro, usam-se em regra os índices de novembro do ano anterior a outubro do ano corrente. Alguns contratos definem outra janela, por exemplo com defasagem de um mês, para que o índice já esteja divulgado na data da cobrança. Siga o que está escrito.

2. Transforme cada taxa mensal em fator

Fator é 1 mais a taxa em decimal. Uma variação de 0,45% vira 1,0045. Uma variação negativa de 0,18% vira 0,9982.

3. Multiplique os 12 fatores

O acumulado é o produto dos fatores, menos 1. Somar as taxas dá um resultado parecido, mas errado, e a diferença cresce quanto maiores forem as taxas.

4. Aplique o fator ao aluguel vigente

Novo aluguel = aluguel atual × fator acumulado.

Exemplo numérico

As taxas abaixo são ilustrativas, escolhidas apenas para mostrar a conta. Não correspondem a nenhum período real de IGP-M ou IPCA.

Aluguel atual: R$ 2.000,00.

Multiplicando os doze fatores:

1,0045 × 1,0062 × 0,9982 × 1,0030 × 1,0051 × 1,0040 × 1,0022 × 0,9990 × 1,0035 × 1,0048 × 1,0055 × 1,0038 = 1,040500

Acumulado em 12 meses: 4,05%.

Novo aluguel: R$ 2.000,00 × 1,040500 = R$ 2.081,00.

Se alguém somasse as taxas, chegaria a 3,98% e a um aluguel de R$ 2.079,60. A diferença de R$ 1,40 parece pequena, mas se repete em cada contrato e em cada ano, e é exatamente o tipo de divergência que gera reclamação de proprietário.

Na prática, use o acumulado em 12 meses divulgado pela própria instituição ou calcule a partir das séries mensais do Banco Central. A calculadora de reajuste de aluguel faz isso com os dados oficiais do Banco Central para IGP-M, IPCA, INPC e IGP-DI.

Quando o índice acumulado é negativo

Em períodos de deflação no atacado, o IGP-M acumulado em 12 meses já ficou abaixo de zero. A lei não traz regra específica para esse caso, então a resposta depende do contrato.

• Se o contrato diz que o aluguel será "corrigido" ou "atualizado" pelo índice, sem ressalva, a aplicação literal leva a uma redução. Com um acumulado de -1,20%, o aluguel de R$ 2.000,00 passaria a R$ 1.976,00.
• Se o contrato prevê que, em caso de variação negativa, o aluguel será mantido, vale o que foi pactuado.
• Se o contrato é omisso sobre o tema, o caminho mais comum é negociar. O art. 18 permite que as partes fixem um novo valor ou troquem o índice de comum acordo, e esse acordo deve ser formalizado em aditivo.

Para contratos novos, a recomendação é resolver isso na redação: dizer expressamente se a variação negativa reduz o aluguel ou se o valor fica mantido naquele ano.

Comunicação ao inquilino

O reajuste está previsto no contrato e não depende de nova assinatura. Ainda assim, um aviso por escrito com antecedência evita atrito e cobranças contestadas. O aviso deve informar:

1. O índice aplicado e a janela de meses considerada.
2. O percentual acumulado e a fonte.
3. O valor anterior e o novo valor.
4. O mês a partir do qual o novo valor passa a valer.

Checklist do reajuste

• Confira a data-base: início do contrato ou data do último reajuste.
• Use o índice previsto no contrato, não o que estiver mais favorável no momento.
• Multiplique os fatores mensais, não some as taxas.
• Verifique a cláusula sobre variação negativa.
• Registre o cálculo e envie o aviso ao inquilino antes do vencimento.
• Se houver troca de índice ou novo valor negociado, faça um aditivo assinado pelas partes.

Quem administra muitos contratos ganha tempo quando o sistema faz o reajuste na data-base e já gera o boleto com o novo valor. No Kori Docs, o contrato guarda o índice e a data de aniversário, e o reajuste é calculado e comunicado automaticamente. Para contratos novos, o modelo de locação residencial é um bom ponto de partida para redigir a cláusula de reajuste.